《最高法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。”
这一法律规定对当事人以买卖名义，实际是对借贷进行担保的虚假房屋买卖合同的否定，但同时赋予担保的效力，可以对买卖合同的标的拍卖受偿，但没有赋予对拍卖款的优先受偿权。很多民间借贷在发生时，债权人往往会要求债务人提供担保。特别是一些房地产开发企业，在商业银行限制对房地产业借贷以来，不得已通过民间借贷融资，维持房地产项目的建设。由于民间借贷的利息高，出借人为了获取更大的利益，往往会要求借款人与出借人签订商品房买卖合同，把商品房的售价压低，在借贷期满债务人不能还款的情况下，取得房屋以实现非法利益。
《民法典》第四百零一条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能依法就抵押财产优先受偿。”
这一条法律有一个明显的要求，即只有双方明确是抵押关系时，才可以对抵押财产优先受偿。
第四百一十条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。”
这一规定实际上是禁止民间借贷的当事人通过高利贷活动，将借款人的抵押物或担保物，由债权人以虚假的买卖合同直接取得，以损害债务人的利益或第三人的利益。也就是说，借贷双方在发生借贷时签订的抵押担保合同，不得约定借款不能偿还时抵押担保财产，包括房产归债权人所有。也不得签订财产或房屋买卖合同，以取代借款中的担保财产或房产让与担保的实质。
即使借贷双方签订了房屋买卖合同，并办理了商品房预售的备案登记，出借人也不得以买卖合同关系提起买卖合同纠纷的诉讼。如果已经以买卖合同关系提起诉讼，必须接受人民法院将买卖关系调整为借贷担保关系的诉讼指导。债权人实现债权，只能协商重新定价出售或由法院判决、调解后，通过执行程序将担保房产拍卖、变卖后，对出售价款优先受偿。如果借贷期满，借贷双方同意将让与担保的财产或房产变更为买卖关系，只能参照市场价格并重新约定买卖合同关系。
以上的法律明确规定：借贷担保的房屋买卖合同无效，法律不予保护，即使债权人已经以房屋买卖合同起诉，法院也不会支持。
自从《最高法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》发布并重新修订以来，各级人民法院在审理实为借贷担保，名为房屋买卖的诉讼纠纷时，基本上都是按照法律规定的原则裁判的。如果借贷双方以房屋买卖合同关系在诉讼中达成了合意由法院主持调解或者判决，第三人一旦发现生效的法院调解书或判决书损害了自己的利益，可以提起撤销之诉讼，以维护自己的合法权益。
基于法律的严格规定，很多民间借贷的债权人都在寻找如何将担保借贷的房屋变成合法买卖的办法，只是这种方法很难找到。
最高人民法院(2015)民一终字第180号民事判决（最高法指导案例72号）对汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚起诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司的借款期满，双方重新签订的以房抵债房屋买卖合同纠纷的上诉案件，最高法院认为：在借款期满，借贷双方重新签订的以借款抵顶购房款的房屋买卖合同有效。
这个案件的裁判思维是：因民间借贷当事人之间签订的房屋买卖协议，在借贷期满，债务人不能款时，双方以合议的公平价格重新签订以房抵债的买卖合同时，则买卖合同就可以有效。
最高法院的裁判理念认为：借贷双方对案涉商品房，因债务人未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定的合同。属于当事人对民事法律关系的产生、变更、消灭，由参与主体的意思表示一致形成。该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。
因此，借贷双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，不是重新为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期债务人难以清偿债务时，通过将债务所有的商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于法律禁止的情形，不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。
尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。如果，债务人和债权人在诉讼中均认可已付购房款系由原借款本息转来，债务人对欠款数额包含高额利息，请求司法确认和保护债权人和债务人的合同权利时，人民法院应当对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。
最高法院的这个判决思维阐释了一个重要观点，借贷双方在债权不能实现的情况，在借贷约定期满，终止原借贷合同关系，重新签订以房抵顶债务是法律允许的。最高法院的这一判决，对大量存在的民间借贷合同关系指出一条解决法律冲突的道路，即借贷期满可以在合理公平价格下签订以房抵债合同，以消灭债务，但必须注意以下问题：
1、将原来担保借贷的房屋转变为房屋买卖合同，必须是原借贷合同期满，双方终止借贷关系，经过借贷款额的结算后，按照合理价格重新形成的房屋买卖合同关系，才可以得到法律的保护。
2、买卖双方当事人在借贷关系终止后，嗣后变更法律关系性质时，双方必须意思表示一致，价格公平，体现公平交易的原则。
3、当事人在借贷关系变更为买卖合同关系时，不得损害第三方利益。如果侵犯了第三方利益，则第三方享有撤销请求的诉权。
4、当事人将借贷关系变更为买卖合同关系时，对利息、违约金的计算不得超过法律规定。如果超过法律规定，双方变更的法律关系可能会面临无效的司法裁判。
而本文中引用的案例，最高法院最后裁判时虽然确认了债权人和债务人通过结算借贷本息方式形成的房屋买卖合同有效，但因债权人抵顶购房价款时计算的利息远超过法律规定的标准，便裁定撤销了一审法院的判决并驳回了债权人的原审起诉。这个教训可谓惨重。